佛山市順德區人民政府關于印發《佛山市順德區建設用地開竣工管理辦法(試行)》的通知
發表日期:2020-01-17 15:10
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文章來源:區委區政府辦公室
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佛山市順德區人民政府關于印發《佛山市順德區建設用地開竣工管理辦法(試行)》的通知

 

中德工業區管理委員會順德片區建設局,各鎮人民政府、街道辦事處,區屬各部門,市垂直管理各單位:
        現將《佛山市順德區建設用地開竣工管理辦法(試行)》印發給你們,請認真貫徹落實。

 

佛山市順德區人民政府
2019年12月24日

 

 

佛山市順德區建設用地開竣工管理辦法
(試行)

        為加強建設用地供后監管,督促土地使用權人加快地塊開發建設,規范開工、竣工管理,提高土地利用效率,遵循“以用為先、依法進行、分類處理、節約集約”的原則,制定本辦法。
        第一條【適用范圍】 本辦法適用于取得建設用地劃撥決定書或簽訂土地使用權出讓合同(以下均簡稱土地合同)的建設用地開工、竣工管理。  
        第二條【定義】 本辦法所稱開工,是指土地使用權人依法取得《建設工程規劃許可證》和《建筑工程施工許可證》(或依法取得其他審批手續)并進場施工,其中進場施工是指施工現場圍閉,且施工設備和人員到位,以及進行地基/軟基處理、破土開槽、基坑開挖或打樁等。
本辦法所稱竣工,是指土地使用權人依法取得整宗地或地塊最后一期建筑工程的《建(構)筑物工程規劃條件核實意見》。
        土地合同對開工、竣工標準另有規定或約定的,按土地合同的規定或約定執行。
        第三條【開工、竣工期限】 自發文之日起簽訂或核發土地合同,根據土地用途、建筑高度、地下室層數和建設體量的不同,對地塊開工、竣工期限作如下規定:
        (一)土地主導用途為住宅的,地塊應自土地合同約定交地之日起1年內開工建設,自土地合同約定交地之日起4年內竣工(實際交地日期超過土地合同約定日期的,開工、竣工期限按實際交地之日起算;具體竣工期限可根據地塊實際建設體量確定且不能超過4年),且開發周期不超過3年,即約定竣工日期不超過約定開工日期3年。
        (二)土地主導用途為非住宅的,地塊開工、竣工期限按下表執行:

 

 

        1.土地主導用途為非住宅的項目是指根據規劃設計條件,其主導使用性質不含住宅的建設項目和主導使用性質有多種用途且含住宅(但未明確住宅部分面積占比最大)的建筑項目。
        2.表格所稱開工期限、竣工期限,均自土地合同規定或約定交地之日起算。
        3.具體竣工期限可根據地塊實際建設體量和專項開發要求(區重點引入項目用地和工業項目用地)確定,但不能超過上表的期限,特殊情形下經區土地供后監管工作領導小組審核同意后,可對地塊的開工、竣工期限再另行約定。
        4.項目地下室≥3層的,其開工期限和竣工期限在上表基礎上再延長6個月。
        (三)通過司法拍賣等方式處置的土地,經新的土地使用權人申請,由自然資源主管部門根據地塊新的建設計劃和原開發建設進度情況,按照本條第一、二項的規定,可對地塊開工、竣工期限重新約定。
        (四)通過與土地使用權人簽訂轉讓協議等民事法律行為取得土地使用權的,新的土地使用權人不得以此為由申請對地塊開工、竣工期限進行重新約定。
        第四條【權利義務】 土地使用權人應當在項目開發建設期間,及時向自然資源主管部門進行開工、竣工申報,自然資源主管部門對申報材料及開工、竣工情況進行核驗,符合開工、竣工條件且完成土地合同履約復核的予以備案登記,并出具申報確認表。
        土地使用權人主張無法按土地合同規定或約定開工、竣工屬非自身原因導致的,可按照土地合同約定提前30天提出延建申請,并自提出申請之日起15個工作日內對不能按時開工、竣工原因進行說明舉證。
        土地使用權人逾期未提出延建申請的,視為土地使用權人放棄延建申請的權利,相關開工、竣工違約責任在土地合同履約復核時一并厘清。土地使用權人逾期未提供舉證材料或材料不充足的,自然資源主管部門可對延建申請作退件處理,相關開工、竣工違約責任在土地合同履約復核時一并厘清。
        第五條【非自身原因】 非土地使用權人自身原因導致違約的情形包括:
        (一)屬于政府、政府有關部門的行為造成的。
        1.因未按照土地合同規定、約定的期限、條件將土地交付給土地使用權人的;
        2.因土地利用總體規劃、城鄉規劃調整、重點工程建設受控或被占用等,造成土地使用權人提出規劃報建(或前期工作)申請未獲批準以及土地使用權人不能按照土地合同規定、約定的用途、規劃要求和建設條件按時開工、竣工的;
        3.因政府出臺相關政策,需要對土地合同規定、約定的規劃要求和建設條件進行修改的;
        4.因處置土地上相關群眾信訪事項等無法開發建設的;
        5.因軍事管制、文物保護等無法開發建設的;
        6.政府、政府有關部門的其他行為(包括但不限于以下情形:非土地使用權人自身原因造成環保、安全生產等考核指標不達標,政府要求土地使用權人停工的情形;中高考、重要會議、大型社會活動、公共突發事件影響開發建設的情形;未勘明的地下管網影響開發建設的情形;非土地使用權人自身原因造成行政審批超過審批時限要求的情形;其他應當視為非自身原因的情形)。
        (二)因臺風暴雨等自然災害或地質條件等不可抗力原因造成的。
        (三)因查封等司法控制不能進行處置的,司法控制期間不計入開發建設周期,違約天數在剔除司法控制時間后連續計算。
        第六條【非自身原因的認定】 土地使用權人主張無法按照土地合同規定或約定開工、竣工屬非自身原因導致的,應當提供原因說明、佐證材料和相關主管部門出具的書面證明。
        區、鎮(街道)相關主管部門應尊重事實、主動擔當,按各自職責分工出具影響開工、竣工的書面證明。書面證明應如實說明對地塊開發建設的實際影響原因及影響的天數。因情況特殊或職權劃分不清的,可報請區政府協調或指定有關部門出具書面證明。
        第七條【非自身原因的處置】 因本辦法第五條規定情形導致建設項目用地不能按時開工或竣工,土地使用權人按土地合同提出延建申請或在履約復核時申請免除違約責任的,自然資源主管部門應對未按時開工、竣工的原因進行調查和認定,違約原因和處置方案報區土地供后監管工作領導小組審核同意后,可重新約定開工、竣工期限或相應免除非自身原因部分的違約責任。
        第八條【違約金計收標準】 除本辦法第五條規定情形外,土地使用權人逾期開工、竣工的,須繳納開工、竣工違約金。自然資源主管部門應按以下標準在土地合同中約定開工、竣工違約責任:
        (一)土地用途為工礦倉儲用地、公共管理與公共服務用地的,違約金以逾期每3個月按合同地價0.5%計收,不足3個月的部分,按逾期3個月計算;其他用途的土地,違約金以逾期每3個月按合同地價1.5%計收,不足3個月的部分,按逾期3個月計算。
        (二)超過土地合同約定開工期限造成土地閑置的,除按照本條第(一)款的規定收取開工違約金外,還須按照閑置土地相關規定處理。
        (三)土地使用權人未能在指定期限內支付違約金的,還應當自逾期之日起按年利率6%支付違約金利息。
        (四)土地使用權人逾期繳納土地出讓金,但已根據土地合同承擔相應滯納金的,應計收開工違約金的天數為地塊逾期開工天數扣除延遲繳納土地出讓金天數。
        (五)地塊同時存在逾期開工和竣工情形,土地使用權人已根據土地合同足額繳納開工違約金的,應計收竣工違約金的天數為地塊逾期竣工天數扣除逾期開工天數。
        第九條【分期開發項目的違約金計收基數】 對于土地使用權人分期開發建設、分期驗收的項目,在土地合同規定或約定的竣工期限前,土地使用權人主動向自然資源主管部門進行竣工申報并出具《地塊分期建設項目履約復核承諾書》的,經自然資源主管部門審核批準,可對在土地合同規定或約定竣工期限前已取得《建(構)筑物工程規劃條件核實意見》的部分不計收竣工違約金;竣工違約金在按照本辦法第八條規定的違約金計收標準基礎上,屬工礦倉儲用地、公共管理與公共服務用地的,按逾期竣工部分的建筑基底面積占應開發建設總基底面積的比例核算計收,屬經營性房地產項目用地的(含商住、住宅、商業用途的用地),按逾期竣工部分的計容建筑面積占應開發建設總計容建筑面積的比例核算計收。
        超過土地合同規定或約定竣工期限,土地使用權人未主動進行竣工申報的,按整宗地計收竣工違約金。
        應開發建設總基底面積是指經規劃部門批準的項目總平面圖中的建筑總基底面積;應開發建設總計容建筑面積是指經規劃部門批準的項目總平面圖中的總計容建筑面積;逾期竣工部分的建筑基底面積是指經規劃部門批準的項目總平面圖中的建筑總基底面積減去按期竣工部分的建筑基底面積;逾期竣工部分的計容建筑面積是指經規劃部門批準的項目總平面圖中的總計容建筑面積減去按期竣工部分的計容建筑面積。
        第十條【原土地合同執行規則】 本辦法實施前已簽訂土地合同的項目,原則上仍按原合同執行。原合同有未盡事宜或約定不清的,可由合同雙方依據有關規定協商解決,協商不成的,依法向人民法院起訴。
        對于本辦法實施前已作出開工、竣工違約處理決定的建設項目,土地使用權人須按處置決定承擔自身違約責任。
        第十一條【合同地價的確定】 本辦法所稱合同地價按以下標準確定。
        (一)公開交易出讓的政府儲備土地、公開交易轉讓的村居集體自用地和留用地以及公開交易流轉的集體建設用地,以公開交易成交價作為合同地價。
        (二)協議出讓的政府儲備土地和城市更新項目用地,以土地出讓合同中的土地出讓金作為合同地價。
        (三)村居集體自用地和留用地自行開發建設的,以辦理供地手續時使用的基準地價評估價作為合同地價。
         ( 四)行政劃撥的,以辦理供地時劃撥價款(劃撥價款為0的,按生地/熟地標準計算地價總額作為計收基數)作為合同地價。
        (五)其他供地方式的,以辦理供地手續時使用的基準地價評估價作為合同地價。
        第十二條【施行時間和有效期】 本辦法自發布之日起實施。
        第十三條【辦法適用原則】 本辦法實施前我區發布的有關規定與本辦法不一致的,以本辦法規定為準。國家、省和市對建設用地開竣工管理有新規定的,從其規定。
        第十四條【解釋部門】 本辦法由佛山市自然資源局順德分局負責解釋。